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房地产税真的要来了 那些人最受伤?

作者:郑州大西洋条幅布厂 点击次数:发布时间:2018/7/20 8:11:37

国家出手!房地产税真的要来了 这些人最受伤

 

今年以来,关于房地产税相关政策出台的声音越来越大。在大多数中国人看来,有房才有家,房子已成为人生的一部分。因此,房地产税一有风吹草动,就会引起强烈关注。那么,房地产税何时出台、怎么收?又会带来什么影响?大西洋条幅布文章来自于:条幅布文章来自于:大西洋条幅布旗帜布文章来自于:旗帜布厂小编和你一起寻找答案:

房地产税真要来了!

7月16日,在2018年上半年国民经济运行情况发布会上,国家统计局新闻发言人毛盛勇表示:从房地产下一步发展情况来看,会加快推进房地产税相关政策举措,实现多主体供给、多渠道保障,加快推进租售同权等一系列配套政策的落实。

因为国家统计局发言人以前很少直接提及房地产税的推进,这次明确提出释放了一个信号:房地产税推进工作正在抓紧就位。

那么,房地产税究竟什么时候出台?目前官方还未明确表态。

先来了解下房地产税的征收背景,完善现代房地产税收制度必须要有一个全面的不动产数据作为支撑。这也是近几年,不动产登记开始落地实施的原因之一。细心的朋友可能会发现,一些省份已经逐渐完成了房产数据从市到省的联网。但完善的全局统一,一两年或许还不够。

最近在社交媒体上广泛流传的消息称,倍受关注的房地产税将在2019年6月开征,且房地产税相关细则的版本目前已经相对统一,包括按房产评估值征收、家庭人均免征面积35平方米,甚至透露了税率会在0.1%至1%之间。

著名财税法学家、中国政法大学财税法研究中心主任施正文表示:根据税收法定原则,征收房地产税首先要立法,作为今年被列入人大立法计划预备审议项目的房地产税法最快可能会在今年年底进行审议。由于房地产税法牵涉人群较多,因此施正文预测审议期会很长,全面推进征收至少还需要两年的时间。

房地产税将怎么收?

2017年11月初,财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。

财政部部长肖捷在上述文章中,首次明确了房地产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。

在税收法定原则下,任何新税种必须先立法后征收。因此,“立法先行”已是社会普遍共识。

“所谓充分授权,应该是给地方政府充分授权,让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇说。

国家行政学院教授冯俏彬也持相同观点:“各地房地产情况差异大,因此地方政府对当地房地产情况更熟悉,给地方充分授权,让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象,从而有利于房地产税平稳落地。”

肖捷表示在中央统一立法和税种开征权的前提下,根据税种特点,通过立法授权,适当扩大地方税收管理权限,地方税收管理权限主要集中在省级。

“分步推进原则意味着房地产税征收,可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。” 中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为。

此次肖捷文章提到对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,此前业内达成共识的按评估值征税首次明确。

业内专家表示,房屋的评估值应是房屋市场价值,而非房产原值(即购房时价格),但由于近些年房价上涨较快,因此最终评估值应该会有折扣。

现行的针对工商业房产征收的房产税在计税时,对房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,具体标准由地方确定。

据了解,早先业内对房地产税是按套征收还是按面积征收有讨论,现在已基本确定未来将按面积征收,因为这样更公平,更能体现房屋的具体价值。

中央财经大学财经研究院院长施正文指出,按面积进行免征扣除,也有利于将征税范围限定在少数高端人群,即只对多套房、高端房征收,对居民用于基本居住需求的住房不征税。

在施正文看来,流传的家庭人均免征面积35平方米过低,免征面积不应低于人均60平方米,以一个三口之家来算,可有180平方米的免征面积,相当于两套普通两居室的面积,那些并非很富裕,努力给孩子置办出一套结婚住房的家庭来说,不会因此被征税。

对于税率,北京大学教授、中国财税法学研究会会长刘剑文强调不宜定得过高,必须考虑住房者的实际承受能力,因此基准税率可不超过0.5%,最高税率不应超过1%。

考虑到调节收入分配的功能,施正文建议可以学习日本、新加坡等国的经验,对高端住宅、具有强烈投资投机性的囤积性住房,实行累进税率,但考虑到税负和不能过分“打击”,最高税率也不宜超过2%。

据了解,未来的房地产税主体税种由房产税、城镇土地使用税合并而成。收税标准将参照世界通行做法,估算价值100万的房产可能会每年增加约5000元税负。有关房产税,实际早在2011年就开始在上海和重庆两地试点。在上海试点时,新购且属于家庭第二套及以上住房的,按人均计算,人均超过60平方米的进行房产税征收。比如一个居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米,刚好人均60平方米,现又新购一套100平方米的住房总价100万,那么其一年应缴房产税4200元左右。

房地产税有啥作用?

房地产税是以具有所有权的房屋及具有使用权的土地为征税对象,向产权所有人征收的一种财产税。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示:开征房地产税具有多重意义,有助于抑制房地产过度投资,支持“住有所居”;优化资源配置,促进经济转型和发展;优化税收结构,构建更加合理的财税体制;调整收入分配,实现社会公平和包容发展。而且,只有成功开征房地产税,才可能更好地让房地产税替代土地出让金,让土地财政和土地融资退出,进而使各地政府加快转变发展方式,推动经济社会持续健康发展。

很多人认为房地产税可以抑制房价,因此对其出台积极呼吁,巴不得早一天房地产税一出,房价马上就能降了。那么,房地产税到底能不能抑制房价呢?

首先我们要清楚,房地产税和房产税是两个不同的概念。简单说,房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

房地产税则是一个综合性概念,征税对象既包括房产又包括土地。一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税,包括房地产业营业税、房产税、印花税、土地增值税等。也就是说,“房产税”其实是“房地产税”的一个组成部分。

目前,全国只有上海和重庆这两个城市试点了个人住房房产税。但从抑制房价的角度看,这两个实施了8年房产税的城市,房价并没有因此降多少钱。

事实上,房地产税在很多国家都有,但无论从国外经验看,还是国内一些大腕专家,都非常干脆的否定了这个观点。

近几年任志强就曾在多个公开场所反复表示,房地产税对抑制房价没有任何作用,想靠房地产税抑制房价基本上是痴心妄想。

他还以美国举例说,“美国的房地产税最高的是纽约,大概6%,911之前大概 2%不到,因为911 提到了4%,后来又提到了6%,但是纽约房价也是美国最高的。从美国开始征收房地产税,如果房价指数为100的话,现在大概是312,房产税对抑制房价没有任何作用。”

哪些人受影响最大?

【在中心城市囤积了大量住宅的人 】

伤害指数★★★

从目前民意来看,在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税,是很有可能的。拥有多套房产的人压力会非常大,到时候会出现集中抛盘,对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着,囤积大量房子的人财富将显著缩水。

【盲目购买了旅游物业、养老地产的人 】

伤害指数★★★★

如果不是顶级旅游区,不是配套好、位置佳的房子,旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征,则其持有成本大增,加上利用率不高,这类房子将成为鸡肋。

【盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人】

伤害指数★★★★

绝大多数三四五线城市人口增长乏力,各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅,未来开征房地产税后也会非常惨。

【加杠杆、超承受能力买多套房的白领】

伤害指数★★★★ 

如果房地产税的开征,会让房价进入一个平稳期,房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长,生活会变得比较痛苦。

【在三四线城市囤积了大量住宅的】

伤害指数★★★★★★

相对而言,这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税,他们持有房产成本也将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力,很多家庭都拥有多套房,所以很难通过出租转嫁房地产税,而卖房子很有可能找不到“接盘侠”。

【手中有多套房、负债率非常高的炒房者】

伤害指数★★★★★★

房地产税如果出台这个消息,就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后,会加剧市场的僵持,目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者,将会非常困难。他们只能选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那时套现价格会更低。

房地产税的立法进程

2013年11中旬,十八大三中全会公报中指出“加快房地产税立法并适时推进改革”。这是房地产税第一次写进如此高规格的文件之中。

2014年10月,财政部时任部长楼继伟在《求是》杂志发文,对房地产税立法谈了总体方向。《求是》是中共中央的机关刊物。

2015年8月,房地产税正式列入人大立法。8月上旬,全国人大常委会公布了调整后的本届人大立法规划,并作为“第一类项目”。牵头部门是,全国人大常委会预算工作委员会、财政部。

2016年3月,全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文11日表示,房地产税法列为全国人大常委会今年立法工作计划的“预备项目”。

2017年5月2日,全国人大常委会2017年立法工作计划正式公布。其中,将房地产税法列入预备级研究论证项目。

2017年年末,时任财政部部长肖捷在《人民日报》上撰文指出:“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则,推进房地产税立法和实施。

2018年3月5日,政府工作报告提出要“健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法”。

2018年3月25日,新任财政部部长刘昆再次确认,将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则推进房地产税的立法和实施。

2018年6月16日,自然资源部悄然发出一个看似非常平淡的新闻:不动产登记平台已经实现全国联网。

2018年7月16日,国家统计局新闻发言人毛盛勇表示:从房地产下一步发展情况来看,一方面,要进一步加强和完善宏观调控,同时供给侧要进一步发力,包括加快推进房地产税这种相关的政策举措的推进。


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